정부가 2026년 세제개편안을 통해 종합부동산세를 전면 개편했습니다.
실거주 1주택자의 부담은 줄이고, 비거주·고가·다주택자의 부담은 큰 폭으로 늘리는 것이 핵심입니다.
개편 내용을 항목별로 정리하고, 실제 시뮬레이션 수치까지 함께 확인하겠습니다.
이 글에서 확인할 수 있는 것
거주 여부에 따라 달라지는 기본공제금액
공정시장가액비율과 세율 개편 일정
시가 구간별 세율과 실제 시뮬레이션 배수
과세 대상 변화와 세액공제 개편 내용
기본공제금액 — 거주 여부로 차등화
| 구분 | 개편 전 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택자 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택자 | 12억 원 | 9억 원 |
| 다주택자 | 주택 수 기준 중과 | 4억 원 (+최대 5억 원) |
정부는 이번 개편을 '거주 중심 원칙'으로 설명하고 있습니다. 실제로 거주하는 주택은 공제를 늘려 보호하고, 투자 목적으로 보유한 비거주 주택은 공제를 줄여 부담을 늘리는 방식입니다.
같은 시세의 집이라도 실거주 여부에 따라 과세표준 계산의 출발점 자체가 달라집니다.
공정시장가액비율 — 단계적 인상
| 시점 | 비율 | 적용 대상 |
|---|---|---|
| 현재 | 60% | 전체 |
| 내년(2027년) | 70% | 전 주택 일괄 |
| 내후년(2028년) | 80% | 조정대상지역·3주택 이상 |
공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 비율입니다. 이 비율이 높아지면 공시가격이 그대로여도 세액은 늘어납니다.
세율 산정 방식도 함께 바뀝니다
기존에는 보유 주택 수에 따라 세율이 달랐습니다. 2주택 이하와 3주택 이상을 구분해 과세하는 방식이었는데, 이 때문에 10억 원짜리 주택 3채를 보유한 경우가 30억 원짜리 주택 1채를 보유한 경우보다 세금을 더 내는 역전 현상이 있었습니다.
개편 후에는 주택 수와 무관하게 전체 가액을 기준으로 세율을 적용합니다.
구간별 세율 — 시가 기준
| 시가 구간 | 세율 |
|---|---|
| 32억 2,000만 원 초과 | 1.3% (증세 개시) |
| 45억 원 초과 | 1.5% |
| 71억 원 초과 | 2.0% |
| 그 이상 초고가 구간 | 더 큰 폭으로 인상 |
실거주 1주택자를 기준으로 한 세율 구간입니다. 고가 주택으로 갈수록 세율 자체가 계단식으로 높아지는 누진 구조입니다.
과세표준 기준 세율 체계도 있습니다
일부 정부 발표 자료는 시가가 아닌 과세표준 기준으로 세율 구간을 제시합니다. 6억~12억 원 1.3%, 12억~25억 원 2.0%, 25억~50억 원 3.0%, 94억 원 초과 5.0%(2028년 전면 적용) 등입니다. 계산 방식이 달라 시가 기준 수치와 단순 비교는 어렵습니다. 정확한 세액은 본인의 공시가격을 기준으로 확인해야 합니다.
실제 시뮬레이션 — 실거주 vs 비거주
| 사례 | 2028년까지 세액 배수 |
|---|---|
| 비거주 20억 원 주택 | 5.5배 |
| 비거주 50억 원 주택 | 4.3배 |
| 20억 원 3채 보유(1채 거주) | 3.5배 |
정부가 제공한 시뮬레이션 자료에 따르면, 동일한 시가라도 실거주 여부에 따라 세액 증가폭이 크게 갈립니다. 비거주 고가 주택일수록 배수가 더 큽니다.
과세 대상 변화와 세수 효과
거주용 1주택의 경우, 시가 20억 원부터 30억 원 수준까지는 세액이 줄어들게 되고, 30억 원부터 40억 원까지는 세액 변동이 크지 않게 하여 최대한 보호하겠습니다.— 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 과세 제외 인원 | 실거주 1주택자 약 12만 명 (시가 20억 원 이하 기준) |
| 주택분 종부세 세수 효과 | 내년 약 7,000억 원 증가 전망 |
| 세 부담 상한 | 직전년도 대비 150% → 200%로 인상 |
세 부담 상한이 200%로 오르면서, 공시가격 급등이나 개편에 따른 세액 급증분을 예전보다 더 많이 당해년도에 반영할 수 있게 됐습니다.
세액공제 개편
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 연령별 공제 | 기존 유지 |
| 보유 기간 공제 | 내후년까지 거주 기간 공제로 전환 |
| 세액공제 한도(신설) | 내년 800만 원, 내후년 600만 원 |
보유 기간이 아닌 거주 기간을 기준으로 공제를 계산하도록 바뀌는 것이 핵심입니다. 오래 보유만 한 경우보다 실제로 오래 거주한 1주택자에게 유리한 구조입니다.
이번 개편이 남긴 것
이번 종부세 개편은 '거주 중심' 원칙을 명확히 하고 있습니다. 실거주 1주택자의 부담은 낮추고, 비거주·고가·다주택 보유자의 부담은 단계적으로 강화하는 방향입니다.
다만 실제 납부세액은 개인의 공시가격, 거주 요건 충족 여부, 보유·거주 기간, 지역(조정대상지역 여부) 등에 따라 달라집니다.
이 글은 개편안의 전체 방향을 정리한 것으로, 개별 세액 산정은 본인의 상황에 맞춰 별도로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 종부세 기본공제는 얼마나 오르나요?
실거주 1세대 1주택자는 12억 원에서 14억 원으로 오릅니다. 비거주 1주택자는 오히려 12억 원에서 9억 원으로 낮아집니다.
Q. 공정시장가액비율이 오르면 세금이 왜 늘어나나요?
공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 비율입니다. 이 비율이 60%에서 70%, 80%로 오르면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커져 세액이 늘어납니다.
Q. 다주택자는 어떤 영향을 받나요?
기본공제가 4억 원(+최대 5억 원)으로 대폭 낮아지고, 세율 산정 기준이 주택 수에서 전체 가액으로 바뀌면서 전반적으로 부담이 커집니다.
Q. 종부세 대상에서 제외되는 인원은 얼마나 되나요?
정부는 실거주 1주택자 기준 약 12만 명이 내년 종부세 대상에서 제외될 것으로 전망했습니다. 시가 약 20억 원 이하 기준입니다.
Q. 이번 개편은 언제부터 적용되나요?
기본공제 차등화와 공정시장가액비율 70% 인상은 내년부터 적용됩니다. 3주택 이상·조정대상지역의 80% 인상과 세율 전면 개편은 내후년부터 단계적으로 적용됩니다.
Q. 세 부담 상한이란 무엇인가요?
전년도 세액 대비 당해년도 세액이 일정 비율 이상 늘어나지 않도록 제한하는 장치입니다. 기존 150%에서 200%로 상향돼, 세액 급증 시 반영 폭이 커졌습니다.
본 글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 세무 상담을 대체하지 않습니다. 실제 세액은 개인의 공시가격, 거주 요건, 보유 기간 등에 따라 달라질 수 있으니 정확한 세액은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
자료: 재정경제부 2026년 세제개편안, YTN 보도, 파이낸셜뉴스·중앙일보·이투데이·서울경제·시사저널 보도 종합 (2026.08.03 기준).